Édito

2023, nouvelle année, nouveau marché immobilier résidentiel …

2022 aura été (encore) une année chahutée : suite du Covid, invasion de l’Ukraine, accidents climatiques, retour de l’inflation, flambée des prix de l’énergie, etc., etc… remettant en cause bien des convictions, bien des illusions, bien des situations.

Sur le plan de l’immobilier résidentiel, après un premier semestre très dynamique, l’activité s’est ralentie sur de nombreux marchés, notamment du fait de l’augmentation rapide des taux d’intérêt entrant en collision avec le taux d’usure et entraînant plus globalement un retrait de la plupart des banques : les causes n’étaient donc pas immobilières, mais purement bancaires…

Je viens donc ici vous donner mon analyse et mes convictions, basées sur mon expérience de terrain au quotidien sur notre marché de Rueil-Malmaison (et proches alentours) :

Donc si vous vous intéressez à la macro-économie nationale, comme les analystes et les médias qui les relaient, ne perdez pas de temps à cette lecture…
Par contre, si, vendeurs, acquéreurs, propriétaires, rueillois ou qui aspirent à le devenir, ce qui vous intéresse c’est le marché local, alors j’espère que cet éditorial pourra vous être utile …

Pour ce qui nous concerne, chez Agence IMMEDIAT, l’activité du second semestre 2022 aura été tout à fait satisfaisante avec plus de vingt ventes réalisées et aucune annulation pour cause de refus de prêt. Nous avons changé d’année avec une dizaine de Compromis de vente en cours, de nombreuses demandes d’estimation, des contacts-acquéreurs, certes ralentis en décembre, mais qui montrent, en particulier sur les nouvelles offres mises en ligne, que la demande est toujours là, pour certains profils et pour certains biens.

Alors, les Experts et les médias, nous annoncent des chutes : chute du nombre des prêts donc chute du nombre d’acquéreurs, chute du volume des transactions, chute des prix, … mais aussi des hausses (entamées et qui vont se poursuivre) : celle des taux d’intérêt et celle de l’énergie…

La réalité est bien plus subtile que cela :

D’abord, il faut sans cesse le rappeler, il n’y a pas, en matière immobilière, Un marché, mais DES MILLIERS de Marchés : le bien que l’on achète ou que l’on vend, certes accessible sur Internet comme tous les autres produits, ne se fait pas livrer sur le lieu de son choix ! de ce point de vue, la localisation est le socle de ce marché spécifique. Le marché résidentiel de Maubeuge, n’est pas celui de la Baule,… et celui de Paris, et même des villes de première couronne n’est pas celui de Rueil-Malmaison ! Et, mieux encore, les évolutions d’un marché peuvent avoir des effets inverses sur un marché voisin, j’y reviendrai concrètement.
Ensuite, si effectivement la remontée des taux va continuer de réduire mécaniquement la solvabilité des acquéreurs, d’une part ils seront encore à des niveaux (4% en 2012) qui n’avaient pas empêcher le dynamisme de l’immobilier résidentiel et la montée des prix et d’autre part, sur des marchés en déficit d’offres par rapport à la demande, tant qu’il reste un seul acquéreur, la vente se fait ( lapalissade qui, pourtant, échappe trop souvent aux économistes !)

Alors et Rueil dans tout cela ?

Je prends mes responsabilités, comme nous l’avons toujours fait et c’est notamment pour cela que nos clients nous apprécient : je ne suis pas inquiet pour le marché résidentiel de Rueil en 2023 !

Alors bien sûr :

1 – ce marché n’est pas (n’est plus depuis longtemps) un marché de spéculation, il faut raisonner sur le moyen terme (6/7 ans) : les « coups de fusils » c’est dans les rêves…

2- pour les rueillois qui revendent, il faut rester lucide et raisonnable : la plus-value réalisée en 10, 20 ou 30 ans (ou plus) est colossale et, en résidence principale elle génère ainsi des revenus non sujet à impôts ni à cotisations sociales, tout en s’étant logé, de fait, « gratuitement » pendant toutes ces années ; la crémière rueilloise qui a déjà donné son beurre et l’argent de son beurre à ces heureux propriétaires, refusera sans doute de donner plus (!), et il faut aussi s’attendre, pour certains biens, à ce qu’elle demande un peu en retour…

3 – la hausse du prix de l’énergie, la règlementation sur les fameuses « passoires thermiques » ( les logements les plus énergivores sont désormais interdits à la location depuis le 1^er janvier), l’expérience « confinement », encore vivace, sont autant de facteurs qui vont segmenter, discriminer plus fortement les biens entre eux : le studio non-louable, la copropriété où les charges de chauffage explosent, l’appartement basique avec ses petites fenêtres, sans balcon ni terrasse, vont devoir se parer d’autres atours pour faire la différence et se vendre : et je crains qu’il n’y ait qu’un seul argument, le prix !

Mais :

4 – Plus l’avenir est incertain, plus son logement, Le logement, constitue une valeur-refuge,

5 – Les banques vont devoir reprendre leur activité de prêteur : c’est leur métier, c’est leur mission, c’est leur survie ; et si la remontée des taux est un peu moins rapide, le blocage par le taux d’usure s’estompera. Et pour un taux nominal à 3,5% (prévu pour le printemps), pour une inflation à 5/6%, cela se traduit par un taux réel nettement négatif, situation qui ne s’est jamais vue depuis, sauf erreur, 1945 : sanctuariser ainsi jusqu’à 30% de ses revenus sur 20 ans, cela est très incitatif…

6 – Rueil, malgré la densification récente de quelques quartiers (inévitable au regard de la pression urbaine et des obligations règlementaires en matière de construction neuve), reste l’une des villes les plus belles, les plus agréables, les plus attractives de la région parisienne,

7 – Les acquéreurs, chassés de Paris, Neuilly, Boulogne, etc… par les niveaux de prix ET par la baisse de leur capacité d’emprunt (hausse des taux), se reportent sur Rueil, compensant en tout ou partie le volume des acquéreurs et soutenant les niveaux de prix, en tous cas pour les biens les plus recherchés (ne vous méprenez pas sur mes propos, ce n’est pas un jugement, encore moins une satisfaction, c’est un constat).

8 – Ces nouveaux acquéreurs invitent à Rueil leur famille, leurs amis, qui se rendent alors compte, eux aussi, qu’ils peuvent trouver ici un cadre de vie nettement meilleur – et souvent pour moins cher que dans les villes plus huppées – à condition d’accepter, (comme ils l’avaient fait déjà avec la Seine, voici de nombreuses années) de franchir le Mont-Valérien : la spirale est ainsi alimentée…

9 – Le déficit d’offre est chronique pour de nombreux type de biens, les maisons en particulier : tous ceux qui arriveront sur ce marché au vrai prix trouveront preneur, comme toujours : peut-être avec moins de candidats solvables, mais cela fera juste moins de visites…

10 – les «apprentis-sorciers » de l’immobilier se rendent compte qu’ils n’ont pas toutes les clés – principalement la clé de la modération et du réaliste dans leur ambitions financières – et que leur bien se trouve alors sanctionné par le marché, il se vend plus comme à l’époque de l’euphorie : ils vont se tourner vers les professionnels, gages de maîtrise des prix et de services en plus.

CONCLUSIONS :

1 – Soyons confiants, mais lucides : les clignotants restent au vert pour les projets réalstes de vente ou d’achat.

2 – Dans ce marché changeant et plus complexe, mieux vaut être bien conseillé : nous sommes là, à proximité, à vos côtés pour fiabiliser et concrétiser votre projet immobilier.

3 – Si vous êtes arrivés à cette ligne, sans avoir pour autant d’intérêt particulier pour le marché rueillois, d’abord merci, et un dernier conseil : allez rencontrer un Agent Immobilier, un vrai et un bon, présent sur VOTRE ville, pour qu’il vous fasse, lui aussi, partager sa connaissance fine et experte, car il sera l’un des tout meilleurs experts en France – et même au Monde (!) de SON, de VOTRE marché local !

Jean-Luc BRULARD

Directeur d’Agence IMMEDIAT